LTV 규제란? 처음 집을 사는 사람이 반드시 알아야 할 개념

 

LTV 규제란? 처음 집을 사는 사람이 반드시 알아야 할 개념

집을 살 때 대출을 받을 수 있는 한도를 결정하는 중요한 기준 중 하나가 LTV(주택담보대출비율, Loan To Value ratio) 규제이다.
LTV는 집값 대비 대출을 받을 수 있는 비율을 의미하며, 주택 구입 시 받을 수 있는 최대 대출 금액을 결정하는 핵심 요소이다.

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1. LTV 규제란 무엇인가?

LTV(주택담보대출비율)는 집값(주택 평가액) 대비 대출 한도를 결정하는 비율이다.
즉, 구매하려는 집값이 5억 원이라면, LTV가 50%일 경우 최대 2억 5천만 원까지만 대출이 가능하다.

공식:
📌 LTV (%) = (주택담보대출 가능 금액 ÷ 주택 가격) × 100

✅ LTV가 높을수록 더 많은 대출을 받을 수 있음.
✅ LTV가 낮을수록 자기 돈(자기자본, 현금) 부담이 커짐.

 

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2. LTV 규제가 중요한 이유

LTV 규제는 부동산 시장 안정과 금융 리스크 관리를 위해 시행되는 규제이다.

✅ 주택담보대출을 무리하게 받는 것을 방지함.
✅ 부동산 투기 억제 (LTV를 낮추면 대출을 많이 못 받아 다주택 투기가 어려워짐).
✅ 금융권 리스크 감소 (LTV가 높으면 대출이 많아지고, 경기 침체 시 부실 채권이 늘어날 위험이 있음).

 

 

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3. LTV vs. DTI vs. DSR 비교

집을 살 때 적용되는 대출 규제는 LTV, DTI, DSR 세 가지가 모두 영향을 미칠 수 있다.
그렇다면 어떤 기준이 먼저 적용되고, 어떻게 다를까?

 

구분	LTV (주택담보대출비율)	DTI (총부채상환비율)	DSR (총부채원리금상환비율)
적용 대상	주택담보대출(집 대출)만 적용	주택담보대출의 연간 이자 부담만 고려	모든 대출(신용대출+주택담보대출+학자금대출 등 포함)
계산 방식	집값 대비 대출 가능 금액 비율	연소득 대비 대출 이자 상환액 비율	연소득 대비 대출 원리금(원금+이자) 전체 비율
규제 기준	40~80% (지역 및 주택 종류에 따라 다름)	40~60% (투기과열지구 40%)	은행권 40%, 저축은행 50%
대출 한도 영향	집값에 따라 대출 가능 금액 결정	소득에 따라 대출 가능 금액 결정	기존 대출 포함 전체 부채 수준을 고려하여 대출 결정
적용 방식	가장 먼저 적용됨 (LTV 초과 대출 불가)	LTV 범위 내에서 소득 기준 추가 적용	DTI보다 더 강한 대출 규제 기준

📌 즉, 집을 살 때 "LTV → DTI → DSR" 순서로 대출 가능 금액이 결정됨.

 

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4. LTV 적용 기준

(1) 현재 LTV 규제 기준

지역	LTV 기준
투기과열지구 (서울 등)	최대 40% (1주택자), 30% (다주택자)
조정대상지역 (수도권, 광역시 등)	최대 50% (1주택자), 30% (다주택자)
기타 지역	최대 60~80% 가능

예시: 집값이 5억 원이라면?

• 서울(투기과열지구, LTV 40%) → 대출 최대 2억 원
• 조정대상지역(LTV 50%) → 대출 최대 2억 5천만 원
• 기타 지역(LTV 60%) → 대출 최대 3억 원
  
  

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5. LTV, DTI, DSR 적용 순서

🏠 집을 살 때 은행은 다음과 같은 순서로 대출 심사를 진행한다.

1️⃣ LTV 적용 (집값 대비 대출 한도 결정)

• 📌 예: 집값 6억 원, LTV 40% → 최대 대출 2억 4천만 원 가능

2️⃣ DTI 적용 (소득 대비 대출 이자 부담 고려)

• 📌 예: 연소득 5,000만 원, DTI 40% → 연간 이자 2,000만 원 한도

3️⃣ DSR 적용 (모든 대출 포함하여 원리금 상환 능력 판단)

• 📌 예: 기존 신용대출 보유 시 DSR 40% 초과 여부 검토

즉, 집값이 높아도 LTV 규제 때문에 대출이 제한될 수 있으며, 소득이 낮으면 DTI·DSR 규제로 추가 제한이 발생할 수 있다.

 

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6. 사례로 보는 LTV 적용 방식

(사례 1) 서울에서 6억 원짜리 아파트 구매

• A 씨는 투기과열지구에서 6억 원짜리 집을 구매하려 함.
• LTV 40% 적용 → 대출 최대 2억 4천만 원 가능.
• 신용대출이 없어 DTI·DSR 영향이 크지 않음.

✅ 결과: 주택담보대출 2억 4천만 원 승인.

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(사례 2) 수도권 조정대상지역에서 5억 원짜리 아파트 구매

• B 씨는 조정대상지역에서 5억 원짜리 집을 구매하려 함.
• LTV 50% 적용 → 대출 최대 2억 5천만 원 가능.
• 연소득 4,500만 원으로 DTI 50% 적용됨.
• 대출 이자 상환 부담이 소득 대비 크지 않아 승인됨.

✅ 결과: 주택담보대출 2억 5천만 원 승인.

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(사례 3) 신용대출이 많은 경우 (DSR 적용)

• C 씨는 기타 지역에서 7억 원짜리 주택을 구매하려 함.
• LTV 60% 적용 → 대출 최대 4억 2천만 원 가능.
• 하지만 기존 신용대출이 1억 원 이상 있어 DSR 40% 초과됨.
• 결국 대출이 줄어들어 최대 3억 원까지만 승인됨.

✅ 결과: 주택담보대출 3억 원만 승인 (DSR 규제 영향).

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7. LTV - 결론

1. 집을 살 때 가장 먼저 적용되는 규제는 LTV이다.
2. LTV로 최대 대출 한도가 정해지고, 그 안에서 DTI와 DSR이 추가로 적용된다.
3. LTV가 높을수록 대출 한도가 커지지만, 투기지역일수록 LTV 비율이 낮아진다.
4. 소득이 낮거나 기존 대출이 많다면 LTV보다 DSR이 더 강한 규제가 될 수 있다.

📌 집을 살 때는 "LTV → DTI → DSR" 순서로 대출 가능성을 확인하는 것이 가장 중요하다.

 

 

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