주택 담보 대출 DTI 와 DSR 비교- 어떤것이 적용 될까?

 

 

 

 

 

 

집을 살 때 적용되는 대출 규제는 DTI와 DSR이 동시에 적용될 수 있다.
어떤 규제가 더 강하게 작용할지는 대출 종류, 대출 금액, 지역, 그리고 금융기관의 정책에 따라 달라진다.

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1. DTI vs DSR: 무엇을 기준으로 대출 한도가 결정될까?

 

구분	DTI (총부채상환비율)	DSR (총부채원리금상환비율)
적용 대상	주택담보대출(집 대출)만 포함	모든 대출(주택담보대출+신용대출+학자금대출+자동차대출 등 포함)
계산 방식	연소득 대비 대출 이자 비율만 고려	연소득 대비 원금+이자 전체를 고려
주요 적용 지역	투기과열지구(서울, 수도권 등)에서 주택담보대출 받을 때 우선 적용	모든 대출에 대해 단계적으로 적용
규제 기준	40~60% (지역에 따라 다름)	은행권 40%, 저축은행 50% 적용
대출 한도 영향	주택담보대출만 한도 제한	모든 대출을 고려해 한도 제한 (더 강한 규제)

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2. 주택담보대출 시 DTI vs DSR 적용 방식

✅ 소득이 높은 사람: DTI가 먼저 적용될 가능성이 큼
✅ 대출이 많거나 신용대출이 있는 사람: DSR이 우선 적용될 가능성이 큼
✅ 대출 금액이 1억 원 미만이면?: DSR 적용 안 받을 수도 있음

📌 즉, 주택담보대출을 받을 때 "DTI 규제"가 있는 경우라면 먼저 DTI가 적용됨.
📌 하지만 대출액이 크거나, 기존 대출이 많다면 DSR이 우선 적용될 수도 있음.

 

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3. 실제 대출 신청 과정에서 어떤 규제가 우선일까?

🏠 집을 살 때 주택담보대출을 신청하면 은행에서 다음과 같은 순서로 심사한다.

1️⃣ 투기과열지구(서울 등)라면 먼저 DTI를 적용하여 대출 한도를 결정

• 📌 예: 서울에서 아파트를 구매하려면 DTI 40% 적용
• 📌 즉, 연소득이 6,000만 원이라면 연간 이자 2,400만 원 한도로 대출 금액 결정

2️⃣ DTI 한도 내에서 DSR 적용 여부 확인

• 📌 예: 만약 신용대출이 있거나 자동차 할부가 있다면 DSR 40% 적용
• 📌 즉, 대출 원금과 이자 전체가 연소득의 40%를 넘으면 추가 대출이 불가

3️⃣ DTI와 DSR 중 더 강한 규제를 적용하여 대출 승인 여부 결정

• 📌 예: 신용대출이 많으면 DTI보다 DSR이 우선 적용
• 📌 예: 기존 대출이 없으면 DTI만 적용될 수도 있음

 

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4. 사례로 보는 DTI, DSR 실제 적용 방식

 

(사례 1) 연소득 6,000만 원, 서울에서 집 구매 (DTI 적용)

• A 씨는 서울에서 5억 원짜리 아파트를 사려고 함.
• 주택담보대출을 3억 원 신청.
• DTI 40% 규제가 적용되어 연간 이자 한도가 2,400만 원으로 제한됨.
• 대출 금리가 4%라면, 대출 한도는 약 4억 원까지 가능.
• 신용대출이 없기 때문에 DTI만 적용되고 DSR은 고려되지 않음.

✅ 결과: 주택담보대출 3억 원 승인 (DTI 기준 적용)

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(사례 2) 연소득 7,000만 원, 기존 신용대출 5,000만 원 보유 (DSR 적용)

• B 씨는 수도권 조정대상지역에서 아파트 구매 예정.
• 주택담보대출 4억 원 신청.
• 신용대출이 5,000만 원 있어 연간 원리금이 추가됨.
• DTI 50% 규제(지역 기준)로 연간 이자 한도가 3,500만 원이지만, DSR 40%가 우선 적용됨.
• 기존 신용대출 원리금까지 포함되면서 대출 한도가 줄어듦.

✅ 결과: DSR 규제로 인해 3억 원까지만 대출 승인.

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(사례 3) 부부 합산 연소득 1억 4,000만 원, 신혼부부 대출 신청

• C 부부는 정부 지원 주택담보대출을 신청하여 DTI 50% 적용 지역에서 대출 신청.
• 하지만 신혼부부 특례대출이 적용되어 DSR 예외 적용 가능.
• 신용대출이 있음에도 불구하고 정부 지원 대출로 인해 대출 한도가 완화됨.

✅ 결과: 최대 7억 원 대출 가능 (DSR 예외 적용).

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5. 결론

Q: 집을 살 때 DTI를 따라야 할까, DSR을 따라야 할까?

📌 답: DTI와 DSR 중 더 강한 규제를 따르게 됨.

✅ DTI 적용 우선순위

• 주택담보대출을 받을 때 투기과열지구(서울 등)에서는 먼저 DTI가 적용됨.
• 신용대출이 없고, 다른 대출이 없다면 DTI 기준으로 대출 한도가 결정됨.

✅ DSR 적용 우선순위

• 대출액이 1억 원 이상이면 DSR 규제가 함께 적용됨.
• 기존 대출(신용대출, 자동차 할부 등)이 많으면 DSR이 더 강하게 작용하여 대출 한도가 줄어듦.
• 신혼부부, 생애최초 주택구매자 등은 DSR 예외가 적용될 수도 있음.

📌 핵심 정리

1. 주택담보대출만 있다면 DTI가 먼저 적용됨.
2. 신용대출이 많으면 DSR이 더 강하게 적용됨.
3. 정부 지원 대출(신혼부부 대출 등)은 DSR 예외 적용이 가능할 수도 있음.

🏡 집을 살 때 DTI와 DSR을 모두 고려해야 하며, 자신의 재정 상태에 따라 어떤 규제가 더 강하게 적용될지 미리 확인하는 것이 중요하다.

 

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